受到金融危機(jī)蔓延的影響，2009年上海寫字樓市場(chǎng)可謂十分慘淡，租金水平出現(xiàn)明顯下降，部分區(qū)域市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了負(fù)吸納的情況。而在進(jìn)入2010年后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，滬上寫字樓市場(chǎng)也逐漸復(fù)蘇。近日，DTZ戴德梁行發(fā)布了2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2011年展望。相對(duì)于2009年的一片冷清，2010年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)明顯較為活躍，寫字樓和商鋪的租金水平雙雙呈現(xiàn)出上揚(yáng)趨勢(shì)。

商鋪市場(chǎng)：一線品牌加速上海布局

與寫字樓市場(chǎng)相仿，2010年的上海零售物業(yè)市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。世博會(huì)效應(yīng)給上海的商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)一劑強(qiáng)心劑，1月至10月份，上海的社會(huì)消費(fèi)品銷售總額達(dá)到500億元。與此相應(yīng)，2010年全年上海商鋪市場(chǎng)的租金水平也始終保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，截至12月底，滬上商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)達(dá)到53.06元/平方米/天，入駐率達(dá)97%.而在今年三季度時(shí)，滬上商鋪整體平均租金約為52.79元/平方米/天，相比之下，租金水平仍在穩(wěn)步攀升。在市中心各大商圈的高端商鋪市場(chǎng)中，以南京西路和徐家匯的租金最高，三季度時(shí)即已分別達(dá)到77.3元/平方米/天和66元/平方米/天的水平。

DTZ戴德梁行商鋪部華東區(qū)董事韋澤銘指出，隨著越洋廣場(chǎng)、國(guó)金中心1期、半島酒店等市中心商鋪新增供應(yīng)，越來(lái)越多的國(guó)際品牌零售商的目光被吸引。一方面，是世博會(huì)對(duì)上海商鋪市場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入的帶動(dòng)，主要反映在餐飲、旅游紀(jì)念品、娛樂(lè)方面的消費(fèi)力和人氣;另一方面，虹橋樞紐的建設(shè)使得長(zhǎng)三角的高端購(gòu)買力能夠集中到上海，形成積聚效應(yīng);同時(shí)，迪士尼（品牌資訊 形象店鋪）作為一個(gè)國(guó)際性的旅游產(chǎn)業(yè)，也讓零售商看到長(zhǎng)期利好。韋澤銘說(shuō)：“有了體量和規(guī)模作為支撐，再輔以主題性、時(shí)尚建筑形態(tài)的商鋪?lái)?xiàng)目，在2010年受到了國(guó)際品牌零售商的高度關(guān)注。”

寫字樓市場(chǎng)：租金及銷售量穩(wěn)中有升

在一片調(diào)控聲中，上海2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走到了年尾。在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定推動(dòng)下，有租賃需求的企業(yè)開始活躍。在一些金融、證券類公司的拉動(dòng)下，從今年第二季度開始，上海寫字樓市場(chǎng)的租金止跌，并維持平穩(wěn);8、9月間，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業(yè)也開始逐步活躍，帶動(dòng)了寫字樓租金的小幅上漲。

“今年三季度時(shí)，全市甲級(jí)寫字樓租金基本為每天每平方米7.02元，較第二季度的6.8元/平方米/天租金環(huán)比上漲了3.24%.”DTZ戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)告訴商報(bào)記者，“截至今年12月底，滬上甲級(jí)寫字樓的租金水平已經(jīng)進(jìn)一步提升至每天每平方米7.14元，與年初的6.2元/平方米/天相比，上漲了約15%,空置率也繼續(xù)下跌至7.61%.”

而在寫字樓銷售方面，楊達(dá)指出：“4月出臺(tái)的房產(chǎn)新政對(duì)寫字樓銷售市場(chǎng)也帶來(lái)了一定的影響，銀行貸款政策收緊影響客戶資金籌措，市場(chǎng)的觀望情緒使得5月出現(xiàn)成交萎靡，但這一狀況在6、7、8三個(gè)月逐步改善，成交緩慢回升。”截至12月上旬，2010年上海全市寫字樓銷售成交量約為130萬(wàn)平方米。

值得一提的是，在2010年的上海寫字樓銷售市場(chǎng)上，郊縣區(qū)域的寫字樓成為了一個(gè)最大的亮點(diǎn)。2009年，全市外環(huán)外的寫字樓成交約占全市成交總量的36%,而這一數(shù)字在2010年度已經(jīng)上升為42%,7-8月，外環(huán)外寫字樓成交占據(jù)了當(dāng)月全市寫字樓總成交量的半壁江山。“主要原因是世博施工管制造成內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)量銳減、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)外郊環(huán)地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的拉動(dòng)以及通脹預(yù)期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉(zhuǎn)投總價(jià)、性價(jià)比高的外環(huán)外寫字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。”楊達(dá)這樣表示。

DTZ戴德梁行在報(bào)告中指出，預(yù)計(jì)未來(lái)的寫字樓新建項(xiàng)目中，低碳、綠色的甲級(jí)寫字樓漸成趨勢(shì)，而明年上海的新興熱點(diǎn)辦公區(qū)域則將會(huì)出現(xiàn)在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。

2011年供應(yīng)壓力較大

雖然2010年上海寫字樓和商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)尚佳，但商報(bào)記者注意到，到2011年，隨著大量新增供應(yīng)的上市，可能會(huì)對(duì)空置率造成較大的上升壓力。

據(jù)DTZ戴德梁行方面指出，在2011年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)有超過(guò)60萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)集中入市，屆時(shí)將導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率陡然增加;而在商鋪市場(chǎng)，2011年上海同樣將有約51萬(wàn)平方米的高檔商鋪新增供應(yīng)入市，全市商鋪入駐率預(yù)計(jì)將因此而有所回落，租金也將面臨加大的下調(diào)壓力。

近日，DTZ戴德梁行發(fā)布了2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2011年展望。相對(duì)于2009年的一片冷清，2010年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)明顯較為活躍，寫字樓和商鋪的租金水平雙雙呈現(xiàn)出上揚(yáng)趨勢(shì)。