隨著樓市新政接連出臺(tái)，住房投資成本和壓力均有所增大，一度備受冷落的商鋪投資，又重新被推到了風(fēng)口浪尖，成為許多投資客新的投資方向。為此本報(bào)采訪了上海市投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)特聘專(zhuān)家，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，博士生導(dǎo)師陳湛勻教授。
　　新政對(duì)商鋪影響不大
　　陳湛勻博導(dǎo)分析：前幾年住宅市場(chǎng)爆炒，使得商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，一度受到冷落，北京、上海和杭州一些地方還形成了“價(jià)格倒掛”。2009年，北京住宅價(jià)格上漲了29%，而商鋪只漲了1%；同樣，上海住宅價(jià)格上漲幅度不小于50%，而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增幅為16%?，F(xiàn)在商鋪投資價(jià)格穩(wěn)定，由于新政實(shí)施拉小了投資商和投資住宅差距，二手商鋪房源更顯吃香。那些老百姓手頭上有些余錢(qián)的，看到了商鋪所使用的土地之性質(zhì)不同，看到了要比住宅有升值潛力。
　　收益率是人們投資商鋪考慮首要因素之一，商鋪的租售比要高于住宅，一般來(lái)說(shuō)，商鋪年收益率在8%以上。隨著零售業(yè)全面開(kāi)放，城市中心核心圈的增長(zhǎng)，商業(yè)多層次中心的外擴(kuò)，也隨著消費(fèi)服務(wù)業(yè)如餐飲、服裝、電子產(chǎn)品等消費(fèi)比例的上升，商鋪收益率還會(huì)上升，而住宅出租收益率為3%，這是因?yàn)樽≌顿Y比重大，使得利潤(rùn)下滑。
　　商鋪未受到政策的限制，比如利率、首付五成和原來(lái)一樣，而且對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)數(shù)量沒(méi)有限制。
如何投資商鋪
上海大學(xué)博導(dǎo)陳湛勻教授提供了幾條參考標(biāo)準(zhǔn)：
　　選擇鋪位位置是關(guān)鍵，要考察人氣、人流聚集密度和人流流向。一般來(lái)說(shuō)，人氣旺，租售必定會(huì)兩旺；而租售旺，肯定是地段位置比較好；地段好的，租金也肯定是昂貴；而租金昂貴的，財(cái)富效應(yīng)就肯定較大。通常，可選擇那些逛商場(chǎng)的顧客經(jīng)過(guò)的地方，比如市內(nèi)步行街的交叉口、主入口處等。
　　要選擇適合你的地段中最好的，因?yàn)椴煌囟?，它定位不一樣，而不能反過(guò)來(lái)去選擇那些最好地段中適合你的；如果淮海路是一流地段，那么在這條路上賣(mài)五金建材恐怕是比不過(guò)在北京路上。從另一視角來(lái)說(shuō)，做不同的行業(yè)，對(duì)商鋪的要求也不一樣。做酒吧、賣(mài)服飾、開(kāi)飯館，面積、樓層、門(mén)面寬敞要求都不同的。
　　究竟選擇辦公樓底商鋪？還是住宅底鋪？或者是純商業(yè)區(qū)商鋪？這要看功能。一般從租售角度來(lái)說(shuō)，純商業(yè)區(qū)的商鋪?zhàn)钊菀?，辦公樓商鋪和住宅樓底鋪差不多，取決于消費(fèi)人群，人氣是否旺盛。購(gòu)物中心旁邊商場(chǎng)店鋪也是可考慮。對(duì)個(gè)人投資者民選擇街鋪為主，而對(duì)機(jī)構(gòu)投資者而言，可以運(yùn)用資本運(yùn)營(yíng)的方法去處理，比如整盤(pán)收購(gòu)。至于選擇新鋪還是老鋪，這要視具體項(xiàng)目具體分析，不能一概而論。如在條件差不多情況下，當(dāng)然還是首選新鋪。
　　租用還是買(mǎi)產(chǎn)權(quán)？我們知道，產(chǎn)權(quán)商鋪可以自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，顯然它的好處高于以租售方式取得商鋪，大家十分期待有大量的產(chǎn)權(quán)商鋪供應(yīng)，尤其是那些規(guī)?；a(chǎn)權(quán)商鋪的出現(xiàn)。
　　“簡(jiǎn)而言之，地段是首選，交通要利好，其次要考慮開(kāi)發(fā)商的品牌和項(xiàng)目的差異化，這是關(guān)鍵。”
　　不妨考慮社區(qū)商鋪
　　“其實(shí)除了沿街商鋪和市場(chǎng)的投資，現(xiàn)在社區(qū)商鋪的發(fā)展前景也很樂(lè)觀，加上目前價(jià)格偏低，非常適合投資。”陳教授建議。
　　一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)40%是購(gòu)物，30%餐飲，30%其他。布局社區(qū)商業(yè)時(shí)，通常先要考慮居民步行在10分鐘之內(nèi)能夠到達(dá)，也就是500米左右的距離；商業(yè)街最好與住宅分離，配置在步行街和交通線上，以避免噪音和污染。
　　社區(qū)商業(yè)是以便利性為出發(fā)點(diǎn)，它正成為零售業(yè)支柱板塊。現(xiàn)在不少風(fēng)投瞄上它，比如IDG等，所以投資社區(qū)商鋪現(xiàn)在時(shí)機(jī)不錯(cuò)。社區(qū)商業(yè)至少需要三年的培育時(shí)間，投資社區(qū)商業(yè)店鋪的究竟何時(shí)介入要具體分析。陳教授提醒：一般來(lái)說(shuō)，選擇店鋪，不能純粹沖著租金高，還要看是否投資洼地，是否越來(lái)越值錢(qián)。小區(qū)成熟度如何，未來(lái)升值可能性如何，有哪些人會(huì)去商業(yè)街，他們又會(huì)購(gòu)買(mǎi)那些商品等。
　　投資社區(qū)商業(yè)店鋪，還要看看商業(yè)街是否有專(zhuān)業(yè)主題，不能到處見(jiàn)到都是必備性業(yè)態(tài)，如洗衣店、藥店、足療、二手房、菜市場(chǎng)、超市等，最好有特色主題比如化妝品一條街，服裝一條街，兒童、醫(yī)療診所一條街，咖啡、酒吧一條街，花卉園藝一條街等等。另外還可考察該社區(qū)商業(yè)層次是否較高，能否滿(mǎn)足多層次消費(fèi)需求，如電影院、糕點(diǎn)店、幼兒教育配套、老年活動(dòng)中心、家教、典當(dāng)行、旅行社、加油站、食品店，小到配鑰匙、小修小補(bǔ)五臟齊全。
　　投資社區(qū)商業(yè)還需要考慮：1.小區(qū)的規(guī)模，居住人口收入水平和從事的職業(yè)。如小區(qū)居住人口是白領(lǐng)為主，當(dāng)然店鋪就適合開(kāi)快餐店、咖啡店、健身娛樂(lè)、攝影、網(wǎng)吧、書(shū)店、專(zhuān)賣(mài)店、自助銀行，如果是以老年人居住為主，商鋪投資的方向就不一樣了。2. 考慮開(kāi)發(fā)商實(shí)力和規(guī)劃及業(yè)態(tài)配比，避免盲目投資。3.要有創(chuàng)新，撬動(dòng)的支點(diǎn)要找差異化，比如現(xiàn)在時(shí)尚的“休憩型商業(yè)”，消費(fèi)者在一小時(shí)內(nèi)的路程可以享受到旅游、休閑、美食、購(gòu)物和娛樂(lè)。舉個(gè)例子，星光大道引進(jìn)的影院、星巴克、易買(mǎi)得超市、舒適堡、星光大賣(mài)場(chǎng)等，一下就支撐起了整個(gè)濱江的商業(yè)，其商鋪也必然是“錢(qián)”途無(wú)量。